Vitória, ES – Prédios degradados, terrenos vazios e casas abandonadas na região central da capital capixaba poderão passar para as mãos do poder público e virar moradia popular ou equipamentos comunitários. A determinação consta no Decreto nº 27.034, que instituiu o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC). A medida autoriza a administração municipal a arrecadar propriedades privadas que deixaram de cumprir função social e acumulam sinais crônicos de abandono, após apuração detalhada e prazos para manifestação dos donos.
O foco inicial das ações é a Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1), perímetro que compreende o Centro Histórico e setores do entorno. Segundo a Prefeitura de Vitória, o plano busca reverter o esvaziamento populacional de uma área dotada de transporte, comércio, escolas e serviços, com a estimativa de gerar entre 8 mil e 11 mil moradias, atrair cerca de 27,5 mil novos moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados.
Critérios de abandono e rito de notificação
Para que um imóvel entre no radar de arrecadação, a equipe de fiscalização da Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação precisa atestar três condições simultâneas: abandono material evidente, ausência de posseiros no local e falta de interesse do titular em zelar pelo bem. Relatórios técnicos vão catalogar danos estruturais, paredes arrombadas, falta de esquadrias, acúmulo de lixo, mato alto e riscos à integridade da vizinhança.
A prefeitura também poderá presumir abandono se o proprietário não mantiver posse direta ou indireta e acumular cinco anos de dívida com tributos municipais, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), somados a notificações sucessivas e ignoradas de limpeza e manutenção. Por outro lado, imóveis desocupados temporariamente, postos à venda ou com obras em andamento não se enquadram na medida, já que atrasos isolados no pagamento de impostos não justificam confisco.
A perda da propriedade não é imediata. Aberto o processo administrativo, o município enviará notificação formal ao proprietário cadastrado, que terá 30 dias para contestar o relatório e comprovar atos de conservação ou ocupação. Esgotadas as tentativas de localização direta, a convocação sairá por edital no Diário Oficial e nos canais oficiais do município.
Arrecadação provisória e prazo de três anos
Caso a defesa seja rejeitada ou o titular não se manifeste, a administração publicará um decreto de arrecadação provisória para assumir a posse direta do imóvel. A partir desse ato, o antigo proprietário ainda terá três anos de carência legal para reaver o patrimônio.
Para reverter a decisão e retomar as chaves, o dono precisará apresentar projeto concreto de recuperação, quitar débitos tributários acumulados e ressarcir todos os custos despendidos pelo município com limpezas, vistorias e obras de contenção. Terminado o triênio sem qualquer iniciativa formal de retomada, o imóvel passará de forma irrevogável para o patrimônio público de Vitória.
Os imóveis arrecadados em definitivo serão destinados preferencialmente a programas de Habitação de Interesse Social (HIS), permitindo reformas e retrofits de estruturas ociosas para acolher famílias de menor renda. O município também poderá destinar esses espaços a creches, unidades de atendimento comunitário e atividades comerciais de fomento local.
IPTU progressivo em terrenos baldios
A regulamentação traça caminhos distintos para terrenos vazios e lotes subutilizados que não exibam ruínas, mas descumpram a obrigação urbanística de uso. Nesses casos, o município aplicará as regras de Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).
Pelo sistema do PEUC, o proprietário recebe intimação para apresentar projeto e executar construções na área. Caso mantenha o lote ocioso, a prefeitura acionará a cobrança de IPTU progressivo no tempo, elevando as alíquotas a cada ano fiscal. Se o desinteresse persistir ao fim de todo o rito legal, o poder público poderá abrir procedimento de desapropriação da terra.
Licenciamento expresso e venda de potencial construtivo
Ao lado das cobranças, o ReAC estipula incentivos tributários e administrativos a proprietários que optarem por reformar imóveis degradados no centro histórico. Projetos de restauro, habitação social e retrofit terão acesso a um sistema simplificado de licenciamento urbanístico, que emite de modo automático o Alvará de Execução de Obras mediante termo de responsabilidade técnica assinado pelos engenheiros e arquitetos responsáveis.
Proprietários de imóveis tombados e protegidos poderão negociar a chamada Transferência do Potencial Construtivo. A ferramenta autoriza o dono a emitir certificados da metragem construtiva que a legislação do lote preservado proíbe edificar, convertendo até 100% dessa capacidade em títulos vendáveis no mercado imobiliário para obras em outras regiões da cidade. O recurso levantado com a transação deve bancar a restauração do prédio histórico. Para impedir descaracterizações visuais, a prefeitura demarcará perímetros de proteção de vizinhança de bem tombado, fixando limites estritos de gabarito e volume para novas construções erguidas no entorno de monumentos e igrejas históricas.
SERVIÇO
- Normativa: Decreto Municipal nº 27.034 (Programa de Reabilitação da Área Central – ReAC)
- Área abrangida: Zona Especial de Interesse Urbanístico 1 (ZEIU 1 – Centro Histórico e entorno)
- Prazo de defesa inicial: 30 dias a partir da notificação municipal
- Período de carência: três anos após o decreto de arrecadação provisória para quitação de despesas e retomada do bem
- Órgão fiscalizador: Secretaria de Desenvolvimento da Cidade e Habitação de Vitória
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